住宅使用年限的规定主要依据 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。根据该条例第十二条，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年。
具体来说，住宅的土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。
需要指出的是，虽然法律规定住宅用地的使用年限为70年，但实际中，由于开发周期、开发商囤地等因素，很多住宅的土地使用年限会少于70年。此外，根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。
因此，虽然法律规定住宅使用年限为70年，但具体的使用年限可能会因各种因素而有所不同，而且到期后通常会自动续期。
