商住两用房的契税计算方式如下：
面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按照1%缴纳。
面积在90平方米至144平方米（含144平方米）的，契税按照1.5%缴纳。
面积在144平方米以上的，契税按照3%缴纳。
对于面积在90平方米以下（含90平方米）的普通住宅，如果是首次购房，契税可以按1%缴纳。
对于面积在90平方米至144平方米（含144平方米）的普通住宅，如果是首次购房，契税可以按1.5%缴纳。
对于面积在144平方米以上的普通住宅，无论是首次购房还是非首次购房，契税均按3%缴纳。
对于非普通住房（如大面积、高价格住宅），可能需要缴纳增值税，增值税率为5.5%。
营业税/增值税：若非满5年且非家庭唯一住房，住宅部分需要缴纳营业税，具体为差额部分的5.5%。
个人所得税：出售方可能需要缴纳个人所得税，计算方式复杂，通常根据交易中的差额收入计算，如购买价与出售价之差。
建议在购房前咨询当地税务部门或专业律师，以获取最准确的税费计算方式和可能的优惠政策。
